政府撤辣及金管局放寬按揭，對於俗稱「收租佬」的投資者是福音，他們不單只可以再買住宅收租，毋須繳付昂貴辣稅；以資產為基礎審批的按揭，最高成數更增至6成，名下有多個按揭則最多借5成。本文將詳細分析新例下運用資產按揭買多層住宅收租之竅門。

物業投資者不少年紀較大，很多更是退休人士，沒有固定月薪，靠收租過活。這些投資者要再買一層住宅收租的話，以入息為基礎審批確實很難獲得銀行批出按揭。

【新例資產按揭最高借6成】

但由於他們手上物業按揭貸款餘額不多，靠資產申請按揭最合適不過。值得注意的是，以前以資產為基礎申請按揭最多只可借4成，現時最高可借6成，對退休投資者來說有一定吸引力。

舉個例子，投資者陳伯(化名)有3層住宅在手，他打算以資產申請按揭貸款，入手第4層單位。假設其擁有的3層住宅每層價值1,000萬元，各有按揭貸款額200萬元(即兩成按揭)。在銀行角度，其淨資產計法首要是樓價減半，再扣除按揭貸款餘額(1,000萬元 ÷ 2 - 200萬元)，即每層淨資產為300萬元，三層則為900萬元。

根據900萬元淨資產，銀行可以資產為基礎方式借出當中5成按揭貸款額(即450萬元)，假設陳伯再有450萬元首期的話，可以再買一層價值900萬元住宅。以上僅計算物業資產，陳伯手上有現金、股票、外幣等等的話，也可計算作淨資產。

【以退為進「full pay」再買樓】

不過，如果陳伯有450萬元首期的話，其實有另一個方法可以借得更多——就是先以現金清還其中兩層住宅的現有按揭貸款(每層各200萬元)，再以現契套現，「full pay」(全現金)購入一層新物業。

那麼，兩層1,000萬元住宅便完全沒有按揭，然後，陳伯再透過現契套現，兩個單位都最高可以套現5成，合共1,000萬元，然後用這1,000萬元「full pay」購入一層新住宅。

但假如陳伯手上沒有現金，3層住宅每層餘下2成按揭，每項物業以資產基礎計算，最多每層只能套現100萬元(1,000萬元 ÷ 2 - 200萬元 - 200萬元 = 100萬元)，3個物業合共可套取多300萬元，只能「full pay」買入一層300萬元新住宅。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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