普羅大眾面對百物騰貴的通脹之苦，自然會想到透過投資減輕銀紙貶值的影響。理論上，持有物業、地產股、房地產信託基金(REITs)皆有抗通脹的效用，各有特色和優缺點。因資金所限而要作出取捨，揀選哪項資產最為事半功倍？

早前公布的香港2月綜合消費物價指數(CPI)，按年上升1.6%，雖低於預期的1.9%，但較1月份的1.2%仍高出0.4個百分點。

港府預期，香港的基本通脹在短期內應會維持溫和，惟主要原因是本地疫情重創經濟活動，抑制了價格壓力，同時內地食品供應回復穩定，控制基本食品價格的上升壓力。不過，從環球層面看，主要先進經濟體通脹高企和國際能源及商品價格飆升，外圍價格的上升壓力勢將維持。事實上，不少港人熟悉的西方發達城市樓價已接連創新高。

通脹通常被視為利好樓市，理由是會帶動木材、鋼材等建築物料的價格上升，繼而發展商會在樓價上作出反映，使物業具有在通脹環境中保值的作用。

再者，香港樓價長期居高不下，與香港土地供應長期不足有關。既然居住是必需品，在香港房屋仍然處供不應求的狀態下，樓價自然會水漲船高。

疫情導致的供應鏈中斷、人力成本上升、戰事引發的能源危機等，不斷為全球通脹添加壓力，從另一角度看，造成通脹的深層原因是各國在金融危機後肆意開動印鈔機，造成貨幣的實際購買力不斷下降，包括房地產等供應有限的資產價格便相應地愈升愈多。

儘管美國聯儲局已在3月重啟加息，市場亦預期美息年內會繼續上升，可迫使部分資金回流金融體系，從而減少市面上貨幣的供應量，有機會導致物價回落。不過，當加息幅度追不上通脹，又或經濟強勁增長，投資者在實際負利率的情況下仍會湧入資產避免銀紙貶值，樓市依然可繼續上揚。

戴德梁行近期表示，香港防疫措施收緊導致本地經濟活動明顯放緩，亦影響買家睇樓等，故預計今年首季香港住宅物業成交不足9,200宗，為疫情爆發以來最低。然而，如果下半年疫情轉趨穩定，政府放寬防疫措施，具備與外地恢復通關的條件，下半年物業交投則有望回升。樓價方面，雖然預計首季會下調約5%，但全年仍有機會錄不多於3%的升幅。

即使不少大行已因疫情下調今年香港經濟增長預測，但仍有不少發展商認為，倘若香港疫情受控，不少有能力的市民會考慮換樓以改善居住環境，樓市成交料於今年中後恢復正常，樓價亦會維持平穩，有5%上下的波幅。

此外，儘管目前出租香港物業能賺取的租金回報率偏低，但只要投資者仍相信香港經濟在疫後可以更上一層樓，在通脹環境下投資物業賺取差價仍有較高成功率。當然，若不諳物業投資，又或怕交易使費高昂和處理出租事宜麻煩，揀選具潛力的地產股和REITs會否更值博？

不少人有感香港樓價長升長有，從近年數據看，香港樓價走勢確實非常穩定，反映二手樓價走勢的中原城市指數，近年均可維持每年輕微上升，配合樓宇按揭帶來的槓桿效應，使買樓可取得不俗的投資回報。不過，近期香港受疫情和移民潮影響，樓價在年內暫輕微下跌，且看今年稍後時間能否扭轉跌勢。

至於港股、地產股和REITs的走勢相對波動，雖然好景時可輕易跑贏樓價指數，但當出現調整時，資金迅速離場，一年出現雙位數跌幅亦時有發生，使投資股票和REITs的回報相對不穩定。

●專家籲吼低吸領展新地
究竟市民應該投資哪類資產去對抗通脹？大中華投資策略研究學會副會長(港股)李偉傑認為，物業投資及租務管理需要投放較多時間，交易成本亦較高，相對上投資股票賺取差價或長揸收息，交易成本較低，遇上資金需要亦可以較快沽貨套現。再者，近期香港面對移民潮，加上內地資金減少來港買樓，也會對樓市帶來不利影響，故香港樓價還有調整空間。


若在股票、房地產信託基金(REITs)和物業3類資產中選擇，可考慮流動性較高的前兩者。除非到今年中，香港樓價較現水平再調整多5%，屆時才考慮是否買樓收租。

不過，他也提醒，港股波動性增加、香港經濟環境轉差、美息向上，要審慎選擇REITs和本地地產股投資。

REITs方面，本地疫情正在衝擊各行各業，除了非必需品和面向遊客的零售店舖生意大減外，企業亦多了實施在家工作，可能要把寫字樓面積由大轉小，部分外資甚至撤出香港。

因此，依靠高檔零售和寫字樓賺取租金收入的REITs投資潛力一般，反而可留意專攻民生需要領域的REITs，如領展房產基金(00823)。

一來疫情之下，民生消費品需求持續，加上政府料逐步放寬社交距離措施，以及新一輪消費券帶來的消費效應，有機會為領展帶來股價上升催化劑，建議在20天線約67元附近可以考慮買入，作中線吸納部署。

至於本地地產股，雖然本地銀行短期不會跟隨美國聯儲局加息，但加息周期影響市民買樓意欲，始終不利地產板塊。幸而，政府早前建議修例，以精簡土地發展程序，「生地」變「熟地」程序可加快兩年至兩年半，有利土儲較多的發展商較快釋放內在價值，加上憧憬疫情逐步緩和，地產股仍然有投資價值。其中首選新鴻基地產(00016)，在88元水平可吸納。